چگونه مال موضوع یک قرارداد ممکن است بعد از عقد به دیگری انتقال یابد؟

مال موضوع یک قرارداد ممکن است بعد از عقد به دیگری انتقال یابد. اگر انتقال غیر ارادی یا ناشی از فوت مالک باشد، بی شک انتقال گیرنده یا انتقال گیرندگان (وارث) قائم مقام عام متوفی در قرارداد می شوند و قرارداد با تمام شرایط به ظرفیت ورثه یا وارث ادامه می یابد (ماده ۴۴۵ق.م). اما اگر انتقال ارادی باشد بطور…

مال موضوع یک قرارداد ممکن است بعد از عقد به دیگری انتقال یابد. اگر انتقال غیر ارادی یا ناشی از فوت مالک باشد، بی شک انتقال گیرنده یا انتقال گیرندگان (وارث) قائم مقام عام متوفی در قرارداد می شوند و قرارداد با تمام شرایط به ظرفیت ورثه یا وارث ادامه می یابد (ماده ۴۴۵ق.م). اما اگر انتقال ارادی باشد بطور مطلق نمی توان گفت که تمام آثار عقد قبلی به منتقل الیه سرایت می کند و او جانشین کامل انتقال دهنده در قرارداد می شود، بلکه به حدود قائم مقامی او (منتقل الیه) بستگی دارد.

مال موضوع یک قرارداد ممکن است بعد از عقد به دیگری انتقال یابد. لذا این سوال مطرح می شود که قرارداد پیشین چه تاخیری بر منتقل الیه دارد؟ پاسخ این سوال بستگی به سبب انتقال دارد. اگر انتقال غیر ارادی یا ناشی از فوت مالک باشد، بی شک انتقال گیرنده یا انتقال گیرندگان (وارث) قائم مقام عام متوفی در قرارداد می شوند و قرارداد با تمام شرایط به ظرفیت ورثه یا وارث ادامه می یابد (ماده ۴۴۵ق.م).

اما اگر انتقال ارادی باشد بطور مطلق نمی توان گفت که تمام آثار عقد قبلی به منتقل الیه سرایت می کند و او جانشین کامل انتقال دهنده در قرارداد می شود؛ بلکه به حدود قائم مقامی او (منتقل الیه) بستگی دارد که آیا قرارداد قبلی هم به تبع انتقال مال به منتقل الیه می یابد؟ یا قرارداد پیشین به جای خود باقی و صرفاً مال، منتقل می شود. توضیح اینکه گاهی با انتقال مال، قراردادی که این مال قبلاً موضوع آن بوده به همراه مال منتقل می شود برای مثال مطابق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد، قرارداد اجاره با تمام شرایط به مستاجر جدید انتقال می یابد.

خلاصه موضوع دعوی

مستاجر یک محل کسب و پیشه که در اجاره نامه وی حق انتقال به غیر سلب شده است، بدون اذن مالک اجاره را به غیر واگذار می کند. سپس موجر (مالک) بدون اعمال فسخ و تخلیه؛ عین مستاجره را می فروشد. خریدار عین مستاجره به استناد انتقال بدون اذنی که در زمان مالکیت مالک سابق صورت گرفته است و به قائم مقامی او علیه مستاجر جدید به استناد بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۷ دعوای تخلیه اقامه می کند که منجر به صدور دادنامه شماره ۹۰۰۴۴۸ از شعبه ۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران گردیده که به موجب آن دعوای تخلیه مردود اعلام می شود. رای مزبور عیناً از سوی شعبه چهل و چهارم دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره۹۰۰۹۹۷۰۲۲۴۰۱۰۷۳ تایید می شود.

مبانی و مستندات آراء

۱-    مبانی و مستندات رای شعبه محترم ۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

شعبه محترم ۲۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران به چند جهت دعوای تخلیه خواهان را مردود اعلام کرد:

۱-  خریدار ملک کسبی فقط به حقوقی که وابسته به عین ملک باشد قائم مقام بایع است و می تواند به جانشینی او حقوق مزبور را اعمال کند و نسبت به حقوقی که به شخص مالک اختصاص دارد و مربوط به عین ملک نیست، خریدار، قائم مقام فروشنده نیست. حق تخلیه ای که در نتیجه تخلف مستاجر ایجاد می شود از حقوق وابسته به ملک نیست بلکه حقوق شخص مالک در نتیجه تخلف مستاجر است. بنابر این خریدار، در این مورد، قائم مقام فروشنده نیست و نمی تواند به قائم مقامی فروشنده و حق تخلیه ای که برای او ایجاد شده است، درخواست تخلیه نماید.

۲-  بایع با انتقال ملک به دیگری به اسقاط عملی حق تخلیه خود پرداخته است، بنابراین حقی وجود ندارد که خریدار به قائم مقامی فروشنده آن را اعمال کند.

۳-  خریدار هیچ وجهی در قبال انتقال حق فسخ فروشنده به او نپرداخته است. یعنی اگر مقصود فروشنده انتقال حق تخلیه نیز باشد؛ باید معادل آن، در عوض قراردادی، مبلغی لحاظ شود، بدیهی است که ارزش ملک بدون سرقفلی بیشتر از ملکی است که دارای مستاجر صاحب سرقفلی است. بنابراین عادلانه نیست که بی جهت دارایی معادل حقوق کسبی یک مغازه را تحصیل نماید.

تنها مستند قانونی رای هم ماده ۱۹۷ قانون آ.د.م است البته رای مزبور علاوه بر ماده مزبور مستند به اصول حقوقی نیز می باشد که مطابق ماده ۳ قانون آ.د.م می تواند رای را مستند سازد.

۲- مبانی و مستندات شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دادگاه تجدیدنظر استان تهران بدون هیچ استدلالی صرفاً بر این اساس که تجدیدنظرخواه علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه را فراهم نماید، اقامه ننموده است و به جهت خروج از شقوق مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آ.د.م رای بدوی را عیناً تایید نموده است.

نتیجه

از مجموع مطالبی که آمده است می توان نتیجه گرفت که:

در اجاره های مشمول قانون مدنی به جهت ابهامی که ماده ۴۹۸ ق.م دارد قائم مقامی مالک جدید در عقد اجاره محل تردید است. هرچند اکثریت، معتقد به قائم مقامی او هستند اما در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به جهت اینکه بدون مدت هستند و انتقال عین مستاجره بدون انتقال اجاره نفع معقولی برای منتقل الیه ندارد لذا بنای طرفین بر قائم مقامی منتقل الیه در عقد اجاره است و این قائم مقامی هم ناشی از انتقال قرارداد اجاره از مالک قبلی به مالک جدید است. در نتیجه کلیه حقوق و تعهدات مالک قبلی به تبع عقد اجاره به مالک جدید منتقل می شود و بنابراین حق فسخ یا تخلیه ای که برای موجر پیش از انتقال بوجود آمده است به ویژه فرضی که جاهل به این حق باشد به عنوان جزیی از قرارداد به مالک جدید منتقل می شود. مگر این که به دلایلی ثابت شود که مالک قبلی این حق را پیش از انتقال صریحاً یا ضمناً اسقاط کرده است و عدم احتساب عوضی برای تخلیه و فروش عین مستاجره، بدون امکان تخلیه، می تواند قرینه یا اماره ای بر این اسقاط فعلی باشد.

دکتر عباسعلی دارویی