لایحه تجدیدنظرخواهی (ابطال سند رسمی بیع)

ریاست محترم دادگاه های تجدیدنظر استان گیلان

با اهداء سلام؛

احتراماً در خصوص تجدیدنظر خواهی از دادنامه شماره 9509971***9 مورخ */*/95 صادره از شعبه * دادگاه عمومی حقوقی رشت مستنداً به بند ج( عدم توجه قاضی به دلایل ابرازی) و بند ه ( مخالف بودن رأی با موازین شرعی و یا مقررات قانونی) از ماده 348 قانون آیین دادرسی در امور مدنی مقدمتاً موارد اعتراضیه و ایرادات رأی صادره را به شرح ذیل معروض می دارد؛

الف) عدم توجه و اهمیت دادرس محترم دادگاه بدوی نسبت به بررسی اصالت سند ابرازی ( مبایعه نامه عادی) از سوی تجدیدنظر خوانده ردیف دوم علی رغم درخواست مکرر اینجانبان وکلای مدافع به استناد ماده 226 از قانون آیین دادرسی مدنی.

ب) عدول دادرس محترم بدوی از تصمیم خود نسبت به ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت مطابقت قیمت واقعی ملک متنازع فیه و قیمت مندرج در سند قطعی غیر منقول شماره 16864 و مبایعه نامه ابرازی تجدیدنظر خوانده ردیف دوم( البته با فرض اثبات اصالت آن) وفق ماده 257 از قانون آیین دادرسی مدنی.

ج) عدم رعایت موازین قانونی، تشریفات قضایی و عدم تلاش توسط قاضی محترم بدوی جهت احراز حقیقت و استفاده از اختیارات ماده 199از قانون آیین دادرسی مدنی.

در ادامه تفصیلاً معروض است:

1- به موجب سند نکاحیه شماره 17751 موکله همسر دائم و رسمی تجدیدنظر خوانده ردیف اول می باشد. زوجین مذکور مورخ 24/01/91 آپارتمانی مشترک ( 3 دانگ تحت مالکیت موکله و 3 دانگ تحت مالکیت تجدیدنظر خوانده ردیف اول) به موجب مبایعه نامه های تنظیمی شماره 1303 خریداری نموده اند. در سند مالکیت آپارتمان مذکور 2 انباری قید شده که یکی از آن دو در زمین مجاور قرار داشت که از موکله درخواست اعطای وکالتنامه ای تام جهت فروش انباری مذکور می نمود.

موکله ناگزیراً به دلیلی درخواست مکرر از سوی تجدیدنظر خوانده ردیف اول مورخ 18/07/94 وکالتنامه ای جامع و تام« با هدف فروش انباری فوق الذکر» اعطاء نمود.

مع الأسف تجدیدنظر خوانده ردیف اول به استناد وکالتنامه مزبور مورخ 19/08/94 به موجب سند قطعی غیر منقول شماره 16846 تنظیمی در دفتر خانه شماره 144 رشت کل 6 دانگ از آپارتمان مشترک را با قیمتی بسیار نازل و غیر عقلایی و کاملاً  بر خلاف رعایت مصلحت موکله به پدر خود( تجدیدنظر خوانده دوم) منتقل نمود.

در این راستا ملاحظه قیمت مندرج در سند قطعی غیر منقول « مبلغ بیست میلیون و اندی ریال» و نیز در فرض اصالت سند عادی ابرازی از سوی تجدیدنظر خوانده  ردیف دوم « مبلغ ششصد میلیون ریال» بعنوان ثمن یک باب آپارتمانی که سهم 3 دانگ موکله به تنهایی بیش از پامصد میلیون ریال در آن تاریخ ارزش قیمت گذاری داشته است خود دلالت بر عدم حسن نیت تجدیدنظر خوانده ردیف اول در مقام وکیل و عدم رعایت مصلحت موکل دارد.

در این خصوص توجهاً لازم به توضیح است با مداقه و ملاحظه در قیمت مندرج در مبایعه نامه تنظیمی اولیه که موکله و تجدیدنظر خوانده ردیف اول بعنوان خریداران ملک می باشند و در مورخ 24/01/91 تنظیم گردیده است ثمن معامله در آن تاریخ ( سال 91) مبلغ 000/000/575 ریال قید گردیده است.

بدین وصف چگونه ممکن است علی رغم افزایش تورمی هر ساله قیمتها، ملک مذکور در سال 94 با فرض اصالت مبایعه نامه ابرازی تجدیدنظر خوانده دوم به مبلغ 000/000/600 ریال و در فرض اثبات عدم اصالت مبایعه نامه ابرازی مذکور به مبلغ بسیار غیر عقلایی مندرج در سند قطعی غیر منقول به مبلغ 000/000/20 و اندی ریال تعیین گردد؟؟

2- جهت تنویر اذهان آن مقامات ارجمند در موضوع تفاوت فاحش قیمت واقعی ملک موصوف استشهادیه گواهی تعدادی از مشاورین محترم املاک در آن منطقه به ضمیمه دادخواست تجدیدنظر خواهی می باشد.

لازم به توضیح است در این موضوع از دادگاه بدوی تقاضای ارجاع امر به کارشناس دادگستری گردید تا کارشناس محترم قیمت عرفی زمان فروش مبیع را اعلام نموده و دادرس محترم با مقایسه قیمت کارشناس و قیمت مندرج در سند قطعی غیر منقول و یا سند عادی ابرازی تجدیدنظر خوانده  ردیف دوم ( تأکید می گردد در فرض اصالت سند) رعایت یا عدم رعایت مصلحت موکل را احراز نماید و سپس رأی مقتضی صادر نماید که متأسفانه دادرس محترم علی رغم اینکه خود نیز مرتباً ارجاع امر به نظر کارشناس دادگستری را جهت احراز حقیقت تأکید و ارشاد می نمود ولیکن مع الأسف بدون هیچگونه دلیل قضایی از تصمیم و تأکید خود عدول کرده و ارشاد قضایی خود را نقض نمود.

3 - همچنین معروض است دادرس محترم بدوی علی رغم درخواست اینجانبان بعنوان وکلای مدافع تجدیدنظر خوانده در همان جلسه اول رسیدگی نسبت به موضوع بررسی اصالت سند عادی( مبایعه نامه) ابرازی از سوی تجدیدنظر خوانده  ردیف دوم به عدم لزوم این بررسی تأکید داشته و مجدانه تأکید به ارجاع امر به کارشناس دادگستری می نمود که متعاقباً از آن مهم نیز عدول نمود.

4- علی ایحال توجه آن قضات شریف را به نکات ذیل در مبحث رعایت مصلحت موکل توسط وکیل جلب  می نماید:

1-4: قضات ارجمند مستحضر می باشند که عقد وکالت یکی از رهیافتهای تجلی اصل حسن نیت در حقوق ایران است، زیرا عقد وکالت بعنوان یک عقد نیابتی ، مبتنی بر واگذاری صلاح و مصلحت موکل به وکیل در انعقاد عقود، ایقاعات و انجام کار است. وکالت عقدی است که به حداکثر حسن نیت نیاز دارد؛ زیرا وکیل باید در انجام وظایفی که در وکالت بر عهده گرفته است، مانند اعمال خود با کمال صداقت و دلسوزی عمل کند ( دکتر امامی 1377 ص 303) برخی از مواد قانون مدنی از جمله ماده 667 نشان دهنده جایگاه و اهمیت حسن نیت در عقد وکالت می باشد.

این ماده مقرر می دارد: « وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود  مصلحت  موکل را مراعات نماید و از آنچه موکل به طور صریح به او اختیار داده یا بر حسب قراین و عرف و عادت داخل در اختیار است تجاوز نکند» از این ماده استنباط می شود که وکیل باید در هنگام معامله به مصلحت موکل بیندیشد و اگر چنین نکند معاملاتی که انجام می دهد  غیر نافذ است و موکل را نمی توان پای بند به چنین قراردادی دانست؛ به خصوص اگر با طرف معامله برای سوء استفاده از اختیاراتش تبانی کرده باشد. بنابراین چنین معامله ای نیاز به تنفیذ موکل دارد. ماده 1073 و 1074 از قانون مدنی این مطلب را با صراحت بیان کرده است.

همچنین در قانون تجارت نیز از جمله مواد 337 ، 349، 361، 362 و 370 بیانگر توجه قانونگذار به اصل حسن نیت می باشد.

2-4: اینکه وکیل مکلف به رعایت مصلحت موکل است از شرط ضمنی مستقر در قرارداد نشأت می گیرد.با وجود این، در فرضی که وکالت عام است و موکل حق انجام هر گونه معامله، با هر قیمتی و به هر کسی را به وکیل  می دهد، مفاد قرارداد مؤید اختیار مطلق وکیل در انتقال مال موضوع وکالت، به هر قیمتی و به هر کسی می باشد. توضیح اینکه مفاد این قبیل وکالتنامه ها، مؤید تفویض اختیار تشخیص صلاح موکل به وکیل است. بدین معنی که موکل با اعطای وکالت عام اعلام می دارد که تصمیم وکیل به هر نحو که باشد به صلاح وی است.

از آنجا که بنا به فرض ، حداقل در امور مالی هر کسی صلاح خود را بهتر از دیگری می داند، لذا معامله وکیل، به هر نحو که باشد به صلاح موکل فرض می شود. مع الوصف حتی در فرض وکالت عام نیز وکیل نمی تواند، مورد معامله را بر خلاف قیمت متعارف و مصلحت موکل معامله نماید.

3-4: عالیجنابان محترم این مهم که مصلحت موکل از سوی وکیل تحت هر شرایطی می بایست رعایت گردد. در آراء متعددی از دیوان عالی کشور از جمله رأی شماره 29/2/63 - 09/108 از شعبه 9 دیوان عالی کشور و همچنین در نظریه مشورتی شماره 7/2047 مورخ 12/10/91 مورد تأیید و تأکید قرار گرفته است.

رأی شعبه نهم دیوان عالی کشور به شماره 29/2/63 - 9/108 در این موضوع چنین اشعار می دارد:

«... ب: اما در قسمت دوم به خلاصه عدم رعایت مصلحت و غبطه موکل از جانب وکیل تأکید رأی فرجامخواسته بر این اساس که تشخیص مصلحت موکل( با توجه به جمله هر مبلغ و به هر ترتیب که صلاح و مقتضی بداند) در اختیار وکیل قرار داده شده موجه و منطقی تشخیص نمی گردد زیرا قبول این امر مغایر مفاد ماده 677 قانون مدنی بوده و اعمال آن بنحو اطلاق نوعی تجاوز از اختیار بر حسب قرائن و عرف و عاده و منافی با قسمت اخیر ماده مذکور خواهد بود و چون وقتی ادعای عدم رعایت اصل مصلحت موکل از جانب فرجامخواه مطرح است و برای اثبات آن نیز به تحقیق و معاینه محلی و جلب نظر کارشناسی استناد شده صدور حکم بدون توجه به این ادعا و رسیدگی به آن بر خلاف حق و قانون بوده و بدون توجیه آن منطقی به نظر نمی رسد.

..... در اثر نقض حکم و ارجاع به شعبه دوم دادگاه عمومی اصفهان این شعبه پس از جلب نظر کارشناسی چنین رأی می دهد..... الف: هر چند در وکالتنامه وکیل قید این اختیار مشهود است که ( هر کس و به هر مبلغ و به هر ترتیب که صلاح و مقتضی بداند.....) معامله نماید اما این اختیارات با توجه به ماده 190 قانون مدنی کافی نیست ...»

ضمن پوزش از تصدیع اوقات آن مقامات ارجمند به جهت ضرورت تفصیلی موضوع مارالذکر در خاتمه شایان ذکر است تجدیدنظر خوانده ردیف 1 بلافاصله پس از انجام این معامله به ظاهر صوری بدون پرداخت دیناری به موکله به خارج از کشور عزیمت نموده و بدین سان همسر( تجدیدنظر خوانده) و دختر 5 ساله خود را رها نموده و این بندگان خدا در استیصال تمام بدون دریافت نفقه و منبع درآمدی تحت نگهداری پدر بیمار تجدیدنظر خواه می باشند که در این خصوص نیز آراء محکومیت کیفری مشارالیه به ضمیمه دادخواست تجدیدنظر خواهی می باشد.

علیهذا با توجه به مراتب فوق الذکر بدواً تقاضای بررسی اصالت سند ابرازی از سوی تجدیدنظر خوانده 2 طبق ماده 226 از قانون آیین دادرسی مدنی و ثانیاً جهت تعیین میزان تفاوت فاحش قیمت واقعی ملک مذکور و قیمت مندرج در سند قطعی غیر منقول همچنین سند عادی ابرازی تجدیدنظر خوانده52( در فرض اصالت آن) ارجاع امر به نظر کارشناس محترم دادگستری مستنداً به ماده 257 از قانون آیین دادرسی مدنی مورد استدعا می باشد.

همچنین با استناد به مواد 667، 680 ، 1073 و 1074 از قانون مدنی و پاره ای از مقررات قانون تجارت با عنایت به آراء متعدد شعب دیوان عالی کشور از جمله رأی شماره 29/2/63- 9/108 شماره 7/2047 مورخ 12/10/91 و با توجه به اصول بین المللی انصاف و حسن نیت و قاعده فقهی غرور و با مداقه در نظر دکترین و اندیشمندان علم حقوق از جمله دکتر امامی، دکتر کاتوزیان( ح مدنی- دکتر کاتوزیان- قواعد عمومی- قراردادها- جلد دوم) و با ملاحظه استشهادیه گواهی مشاورین محترم املاک و سایر قرائن و امارات تقاضای نقض دادنامه شماره 9509971335600859 مورخ 09/11/95 صادره از شعبه 16 دادگاه عمومی- حقوقی رشت و صدور حکم مبنی بر ابطال معامله 3 دانگ از موضوع سند قطعی غیر منقول شماره 6864 و بدین سان ابطال سند قطعی مذکور نسبت به 3 دانگ از موضوع سند مزبور بعنوان سهم موکله( تجدیدنظر خواه) به دلیل عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و عدم رعایت اصل حسن نیت توسط وکیل( تجدیدنظر خواه ردیف 1) به انضمام کلیه خسارات قانونی و حق الوکاله وکیل مورد استدعا می باشد.

با تشکر و تجدید مراتب احترام

سعید عابدیان و محبوبه توکلی

                                                                        وکلای تجدیدنظر خواه

لایحه تجدیدنظرخواهی (ابطال سند رسمی بیع)